大兴地铁沿线商业隐现泡沫

2019-08-16 18:41:06 来源: 铜仁信息港

  龙湖品牌负责人表示,区域内虽然购物中心不少,但成规模、成体量的体却几乎是空白。 新京报 王叔坤 摄

  在市区土地吃紧、住宅商业地块捆绑出让的背景下,郊区商业地产成为众多房企征战的新热土。近日在大兴地铁沿线考察发现,从西红门站到天宫院站,10站内分布着大大小小近20家购物中心、百货商场。业内人士认为,商业项目扎堆有利于形成群聚效应,但大量同质化购物中心涌现,也会导致招商困难、空置率升高、后期经营困难等问题。

  考察

  地铁沿线商业项目云集

  据了解,仅从去年9月至今,北京就有 2个商业地产项目入市,今年下半年,还将有十余家购物中心集中开业。这些在建或新入市的商业项目多集中在郊区。

  同时,公开显示,2012年,北京商业地产新入市的项目中,71.4%位于五环外,201 年入市的购物中心也将有70%左右位于五环外区域。其中,大兴区域因轨道交通完善,吸引不少商业项目在此扎根,仅在地铁大兴线沿线就聚集了众多商业项目。

  走访发现,从地铁西红门站到天宫院站,10站距离就分布了大大小小近20个商业项目,已建成的商业项目总体量超过95万平米。其中,2009年开业的火神庙国际商业中心靠近地铁黄村西大街站,总建筑面积约 4万平米,是目前大兴线沿线已开业购物中心中体量的项目。区域内另两大购物中心分别是2012年开业的绿地缤纷城(建筑面积8万平米)和嘉域汇购物中心(建筑面积18.9万平米)。

  在建商业项目也不少,仅10万平米以上的大型购物中心就有三家,分别是英特宜家购物中心(60万平米)、龙湖时代天街( 0万平米)和凯德MALL(1 万平米)。已建成及在建项目约200万平米。

  在火神庙国际商业中心看到,虽然该购物中心体量巨大,并吸引了(,,,)百货、乐购等品牌进驻,但商场客流不旺,多数品牌门庭冷落,仅几家餐馆有顾客光顾。同样冷清的还有华堂商场,该商场面积约1.2万平米,品牌相对较少,针对年轻人的品牌仅有真维斯、ONLY、百图等。

  而得益于北京保利国际影城带来的人流,位于高米店南站的绿地缤纷城则热闹很多。据观察,绿地缤纷城涵盖的产品和品牌都更为丰富,除服饰、餐饮、化妆、娱乐等业态,还加入了儿童、教育服务等,商铺进驻率较高,目前仅有几家门店尚在装修并未开业。

  分析

  业内称商服用地供应增加缺乏规划

  据了解,如此多的商业项目扎堆地铁大兴线,与政府供地计划不无关系。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,地方政府为了实现税收和就业,土地出让多以商业金融用地、综合用地为主,甚至出让住宅土地时,也要求配建商业设施,导致商业项目激增。

  整理北京市土地整理储备中心信息发现,2010年、2011年、2012年三年,大兴区(旧宫区域除外)出让的纯住宅用地分别为 .64万平米、291.15万平米和4 .2 万平米,商服用地分别为79.24万平米、7 .88万平米和40.76万平米,而综合用地2010年和2012年分别为9 .7 万平米、14.98万平米。在201 年的供地计划中,56.5万平米的住宅用地中,有41.57万平米定性为住宅、商用等综合性用地。

  RET睿意德执行董事张家鹏表示,近年来,综合性开发成为城市建设主流,越来越多的住宅项目开始配建商业功能设施,而土地出让之后,政府对开发商盖什么并没有强制约束,这也导致在商业综合体的总量建设和规划上,缺乏统筹作用。张家鹏说,国内商业地产还存在先建设后招商的弊端,通常等项目建成后才发现选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营不匹配,以致形成许多无效供给。

  ■ 前景

  乐观

  还有发展空间

  RET睿意德执行董事张家鹏认为,大兴距北京市中心相对较近,地铁对周边客群有较强的吸附力,在未来北京用地受限的情况下,大兴地铁沿线区域的商业值得看好。该区域的商业项目入市时间不同,大多为2006年左右进入的小型百货商场,未来还有大型商业综合体的发展空间。

  龙湖品牌负责人也表示,区域内虽然购物中心不少,但成规模、成体量的商业体却几乎是空白。综合体项目涌入说明区域热度及关注度高,商业聚集,可以形成大商圈发展。

  绿地缤纷城市场总监胡益彦认为,随着大兴居住人口逐渐增加,有足够的力支撑购物中心的发展,地铁沿线的商业地产并不存在泡沫隐患。但目前大兴部分购物中心呈现同质化现象,未来入市的商业项目或将面临招商难的困境。

  隐忧

  或将导致商业泡沫

  兰德咨询总裁宋延庆认为,当市场出现以下三种情况:一是开发销售环节,库存高,潜在供应量巨大;二是招商难,空置率高;三是商户经营难,开发商回报率低时,可以认为市场产生了严重泡沫。虽然大兴区域长期向好,但就目前的情况看,商业项目密集,竞争激烈,同质化现象严重,招商难、空置率高、经营差、投资回报率低等问题隐现。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为,目前,大兴区域内已无性商业机会,在建以及后期入市的项目都是通过竞争性机会加入,需要通过抢占市场才能得以生存。大兴还没形成城市副中心或核心城区的概念,其地铁沿线的商业项目对市区的吸附力不强,辐射半径有限。在同质化严重的情况下,大批商业项目扎堆大兴地铁沿线或将导致商业泡沫。

  ■ 部门回应

  商业辐射较广,不用担心过剩

  北京市大兴区规划局副局长王彦5月24日在“产城联动与共赢——大兴区域发展论坛”上对新京报表示,这些商业定位上都有差异,辐射范围较广、不用担心过剩。

  “比如西红门的宜家购物中心,定位上是北京市级的商务中心,兴创的商业则定位高端,而龙湖的商业体除满足生物医药基地区域的商业需求外,还辐射新机场范围内以及大兴南部地区的购物需求。”王彦说,一些体量稍小的商业项目可满足社区型配套,各项目在定位时都有差异性,以此来满足不同需求。同时,大兴区地理位置比较开放,离中心城更近,对海淀、整个西城、南城都可以辐射到,有自己的优势。

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