黑牡丹城建地产增色几许

2019-04-10 18:18:31 来源: 铜仁信息港

黑牡丹:城建地产增色几许

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在完成高新城投和火炬置业两项资产的注入后,以制造牛仔面料和服装为主的黑牡丹(600510,股吧)开始转身,打造由城建开发、商业地产和纺织组成的3驾马车,而常州市新北区的开发建设和2009年公司每股收益到达0.456元的业绩承诺,更让部份市场人士产生联想:黑牡丹,难道会是下一个云南城投(600239,股吧)吗?

注入城建和地产业务后的黑牡丹发展前景如何?市场上本身就存在争议。但公司股票表现很是不俗,2008年10月27日,公司股票报收2.59元;2009年4月30日,公司股票收盘价为8.32元,意味着公司股价半年上涨幅度到达221%,同期上证综指的上涨幅度为44%。

黑牡丹董事长胥大有给出了自己的说法,今后,黑牡丹的盈利增长点在于,除了常高新中运营的比较成熟的资产会逐渐注入外,还主要体现在商业地产的开发上,“我们希望上市公司安稳发展,那种每年都有30%、40%以上增长其实不正常,也不符合企业的发展规律,黑牡丹也不追求这类跳跃式的发展”。

投身新北区造城计划

根据《常州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲领》,新北区是常州市重点建设的可持续发展新城区,新北区被定义为新的市级行政中心(市政府等行政中心已迁入),实现“高新技术密集区、新型工业园区、现代新城区”三位一体的发展目标。

作为黑牡丹的控股股东,常高新主要从事新北区城市基础设施及配套设施的投资建设,同时参与承当市区相干基础设施和重大项目的建设业务。常高新从事上述业务的模式主要分为两种:一是市场化运作,自主经营,自负盈亏。如污水处理、物流、担保等业务;二是新北区市政基础设施及配套设施的投资、建设,建成后由新北区政府回购,如市政道路、安置房、标准厂房等业务。回购价采取本钱(经审定的工程造价)加利润的方式确定。

常高新承当新北区内市政道路、桥梁、地下管、绿化等基础设施的建设及经营项目,和新北区开发土地的“七通一平”工作。常高新还承担新北区内其它市政基础设施建设项目,包括常州出口加工区内基础管、路面等基础设施,出口加工区的标准厂房、仓储厂房、海关和商检办公大楼等,和重大的工业厂房建设任务。同时,常高新承当新北区内安置房的建设任务,截至2007年12月31日,累计建成安置房近150万平方米。

而这些功能,绝大多数正是由已转让给黑牡丹的火炬置业和高新城投来具体实施的。

也就是说,云南城投主要是做一级开发,而常高新除了基础设施的开发建设以外,还将从事商业性房地产的开发,另外,常高新还有基础设施和标准厂房、园区厂房的经营业务。

而在重组时,常高新就承诺,重组后拟将旗下市政建设、园区开发等业务注入上市公司,常高新可望借助上市公司的平台,推动城市综合功能开发,参与和推动常州市国有经济战略性改组,带动地方产业结构升级和经济结构调整。

根据常州市统计局数据,截至2007年12月31日,常州市10个省级以上开发区当年投入基础设施建设资金101.6亿元,同比增长35.8%,历年累计投入达375.3亿元,累计开发面积92.6平方公里。常高新的一份内部报告测算,按照开发区面积计算,每平方公里平均投入基础设施建设资金4.05亿元(375.3亿元/92.6平方公里)。据此,新北区合计需投入基础设施建设资金约1,780亿元。

黑牡丹董事长胥大有说,到目前为止,新北区已开发的面积还不到可开发面积的1/5。如果依照上述测算,目前,在新北区开发中,还需要投入资金1400多亿元用于基础设施建设,而这些业务都将是今后黑牡丹重要的盈利来源。

一般来看,回迁房是利润率比较低、但几乎无风险的投资。依照当前常州市的规定,回迁房是用来安置集体用地拆迁户需用的房屋,销售对象是政府及其下属部门,由他们分配给拆迁户,毛利率为10%。定销商品房是用来安置国有土地拆迁户的房屋,向拆迁居民销售,销售价款和本钱之间毛利率不足15%的,由政府补足。两类住房均和政府签订回购合同,毛利润率也在回购合同中肯定为15%。也就是说,守旧的估计仅1400亿元的基础设施投资一项,今后就可以为黑牡丹带来210亿元的毛利润。

但值得注意的是,未来新北区的建设是一个长期过程,毛利润逐次进入上市公司也要遭到建设进度影响,按照平均分摊计算,每一年公司承当的建设范围能够到达多少金额,每一年将有多少毛利润进入上市公司,实在是一个未知数。

另外,新北区城市综合功能开发业务受国家宏观调控政策影响很大,尤其是土地政策、信贷政策、税收政策、拆迁政策的调整都会对公司项目开发、土地的取得与储备、建设资金筹集以及业绩的稳定产生重大影响。若国家土地、信贷、税收等政策发生重大调整,可能对公司的项目开发产生不利影响,项目盈利没法到达预期水平。

胥大有对此称,之前,公司在分析国际金融风暴的影响时,也曾担心政府基础设施投入可能会延后或者下降,但我国政府果断采取措施应对危机,不但没有减少投资,反而要加大投入刺激经济,新北区开发速度只会加快而不会减慢。

牛仔布成“事业部”

对黑牡丹原来的主业——牛仔布、色织布、服装的生产与销售,公司董事长胥大有有着自己的打算。

“这块业务仍然会留在上市公司中,成为公司的一个事业部,今后黑牡丹在这块业务上将不会继续扩大投资额度,并寻觅适当的机会退出部分证券交易,将资金用于生产技术改革和产品研发等方面,专心主业”,胥大有这样规划黑牡丹原有产业的未来。

黑牡丹纺织业务的重心已迁移到位于青龙纺织工业园区的新厂区中。走近这个新厂区,的感受就是“空旷”——厂区门口现在还种着一些小树,据该厂的工作人员介绍,厂区门口将要建设的是一个办公楼。

目前,青龙工业园区的工厂已成为黑牡丹纺织业务的主要基地,但并没有满负荷运营。其中5万平方米的纺纱车间,仅利用了1/4。

胥大有说,青龙工业园区建成后,技术水平、生产环境、产业集中度、环保设置都将得到提高,能提高黑牡丹纺织业务的生产效率,而黑牡丹搬迁后的自有土地,可以用于房地产开发,以支持工业园的资金。

其实,牛仔布项目并非失去了发展潜力。黑牡丹主营业务为牛仔布及服装的生产,产品以出口为主,在国内纺织行业依然保持较有影响的地位,特别在牛仔布行业依然为龙头企业之一。

江苏一家纺织业上市公司的负责人说,前两年黑牡丹因占领了牛仔布市场而红红火火,这两年,全部纺织行业波动较大、利润收窄,而黑牡丹在原材料本钱上升、人民币延续升值、管理竞争能力下降等因素的作用下出现了暂时的困难,但只要市场趋暖,像黑牡丹这样在细分行业上处于龙头的公司还是会率先走出窘境。

有多少资产可以注入

“有多少资产可以注入上市公司”,对于这个问题,胥大有并没有正面回答,只是笑言,“我还兼任常高新的副总经理,目前,还管着几家公司”。

他说,“新北区的开发将给上市公司注入新的活力,常高新也将全力支持并利用好上市公司这个平台,加快新北区的建设”。

新北区总面积439.16平方公里,这439.16平方公里的土地,原则上都将由常高新来开发,常高新负责人说,“我们现在要规划好、发展好这片土地,要做的事情还很多”。

从常高新的结构看,目前,其控股子公司14家,参股子公司5家。根据市场人士分析,常高新中少有三个项目具有注入上市公司的可能。

其一,常州软件园发展有限公司。此公司刚刚转为园区设施的经营租赁,且其性质目前仍为高新园区建设,行政功能较强。软件园公司的业务是由政府统一安排,该公司目前没有具有明显的经济效益,净资产为负。常高新将视该项目进展程度和经济效益的实现,由上市公司择机进行收购。

其二,常州新铁投资发展有限公司。目前此公司仅从事京沪高铁常州段周边的拆迁工作、计划场站建设,各种建设本钱以后要变成股权加入京沪高铁公司。目前,其经济效益尚不明显,与高新城投、火把置业的业务范围不同。

其3,常州世纪牡丹置业有限公司。此公司于2008年7月合作成立,从事商品房开发,其中,北京金源鸿大房地产有限公司持股68%,火把置业持股30%,常高新持股2%。火炬置业所持股分已经在本次重组中一起注入上市公司,常高新仅持有少许股权(2%),不会引致同业竞争。如果商业开发顺利运作,常高新就将此部分股权在适当的时候转过去。

商业地产开发能否成亮点

胥大有介绍,重组后,公司有超过100万平方米的商业土地储备。虽然公司以往商业地产开发经验较少,但将采取合作开发、共同开发的模式,与有经验的、成品牌的大型开发商一起进行商业地产项目的开发,学习对方优点、保证项目质量、提高项目利润。

根据重组方案,重组前,原有业务模式为:常高新负责工程项目建设资金的筹集,高新城投、火把置业负责项目的具体管理、实行,大部分项目建设资金由常高新拨付;重组后,常高新保存了厂房园区经营、码头设施建设、供水、展览、仓储及担保等业务,与重组后黑牡丹的业务划分明确,城市综合功能开发业务将由黑牡丹独立开展。

对于火炬置业的盈利能力,特别是商业地产开发方面的盈利预期,宏源证券(000562,股吧)给出研究报告结论是“较难预测”。报告认为,火炬置业在09年有较大利润贡献,主要是由于在安置房市场化运作过程中部份商铺出售,预测火炬09年事迹将到达2.5亿元。2010年火把没有较为肯定的安置房商铺出售,因此2010年这部份利润将不存在。因此2010年火把的实现净利润应在1..5亿元之间。董事长胥大有认为,据统计,2008年四季度到2010年底我国政府的4万亿元投资中,约4000亿元投入廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设,新北区的保障性住房开发并没有减速,反而将“提速”。

宏源证券的报告还提出,鉴于土地的开发、项目计划期和建设期的时间较长,2年内很难有利润体现,2010年后公司的事迹将会有爆发性的增长。对此,胥大有表示,公司正在加快商业地产的开发,商品住宅和商用物业开发经营也是黑牡丹今后重要的利润来源之一。他指着摆在办公桌上的一份大酒店设计方案说,我们正在斟酌优化原有计划,这块地段正酝酿成为一个集高级酒店、商业中心为主的商贸建筑群。胥大有说,全部项目现在占地50余亩,位于常州老城区,又紧接着常州的“金融街(000402,股吧)”,如果扩大,这可能又会构成常州新的商贸中心之一。

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